万大第三代产品中，核心商业购物中心采取“只租不售”模式，随着物业的升值，获得资产溢价。公司的销售部分主要是住宅、写字楼和小型商铺，占项目整体比例的4060，并从中获得开发溢价。

万大资金构成的核心是“以售养租”，通过项目销售部分的还款平衡投资现金流，商业持有部分的租金较低，以达到“稳定开发”的核心目标。“房地产开发补贴商业经营”的模式为当前万大集团开发模式的精髓。

华正又仔细研究了万大的计价方式商业地产公司的计价方式常见的有两种：一种类似商场“进场费”，只有缴纳了这笔费用才有资格使用商品或服务，“一次性的物业出售”通常具有进场费的性质。

另一种类似“停车费”，即按照使用的时间长短计费，“物业租赁”就是根据租赁期的长短进行计费的。

对于物业出售部分，万大采取“进场费”计价模式，通过整栋出售，降低了交易成本。对于出租部分，则采取“停车费”的计价模式。

由于公司具备较强的物业运营管理能力，通过持有物业并进行出租，有利于物业价值的提升，从而增加了整个系统的交易价值。

从产品组合计价来看，万大广场作为一个城市综合体，涵盖了写字楼、购物中心、影院、住宅、酒店等毛利率不同的产品和服务。

这种“超级市场货架模式”，与只出售或出租单一产品的模式相比，其住宅、购物中心等配套设施能为业主的生活带来更多便利，提高城市体的人气和人流量，从而也推高了商业地产的价格，增加了交易价值。

并且，公司的资源和运营管理能力也可以在不同业态中复制运用，有效降低了交易成本。

核心提示：“万大广场”通常选在一个城市的副中心或新开发区，一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求，整合区内落后零散的商业格局，并通过“以售养租模式”持续扩张。

对于“商业购物中心”，万大需要整合不同的商家。在招商时它采用的是类似“交叉补贴模式”，对主力店收取的租金，低于小型商铺。

因为这些主力店都是拥有国际品牌的优质用户，对公司品牌的提升和后续招商都起到积极作用，通过这种组合计价方式，来吸引商业资源，增加了交易价值。

而万大在招商时采取的“订单模式”，一直为业界所称道。其订单模式包括四个方面：一是联合发展，共同选址。

公司的主力店商家，包括多家紧密合作伙伴。双方约定，无论万大到什么地方开发“万大广场项目招商信息”，这些合作伙伴都要跟随开店。

二是平均租金。对于主力店的商家，在公司划分的同等级城市，收取同样水平的租金，减少了谈判成本。

三是先租后建。招商在前，建设在后。将招商环节前置，降低了经营风险并加大了后续招商谈判的筹码。

四是技术对接，共同设计。在开工前就确定主力店商家的需求，避免商家进场后的改建，减少浪费。

万大的融资对银行有较大的依赖，它的地产开发所需资金来源中，约60通过当地银行贷款，20由万大直接投资即销售利润和内部资金调配。

另外20左右，由主力店企业自己投资。

此外，它还有个很有特色的融资渠道租约抵押债券，就是把已有物业的租约作为抵押物，来获取资金。

“租约抵押贷款”期限长达五年、十年时间，而租金作为唯一还款来源。这样，就能用长期的资金流来补充现有资金的不足。

拿物业和租约去抵押贷款，融资成本甚至比上市融资更低，而且操作难度也小很多。

基调定下来，那接下来就是一步步来实现，就像人走路一样，一步一个脚印来走。